近日，中国人民银行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，旨在通过政策举措加快商品房去库存，促进房地产市场平稳发展。此举贯彻了国常会的指示，既解放思想、拓宽思路，又稳妥推进存量房去库存工作。保障性住房再贷款政策正是对国常会精神的落实，体现了政府稳地产的决心，有利于房地产市场健康平稳发展。
保障性住房再贷款政策支持地方国有企业以合理价格收购已建成未售出的商品房，并将其用于保障性住房配售或租赁。在再贷款政策的支持下，地方国有企业可利用低成本资金收购商品房，转为保障性住房，满足低收入群体的住房需求。政策还将租赁住房贷款支持计划纳入统一管理。
以济南为例，济南城发集团是租赁住房贷款支持计划试点企业。截至今年5月底，该公司已收购42个项目，交付13个项目，投入运营7个项目，合计3586间、16.42万平方米，平均出租率达90%。
商品房去库存的关键在于利用政策引导和市场机制消化大量库存房，稳定房地产市场。预计各地政府将从以下方面推进政策：一是地方政府深度参与、专业化运营保障性住房收购和运营，选择具有专业运营能力的国有企业作为收购主体，提供适当财税支持；二是金融机构发挥重要作用，提供低成本资金支持地方国有企业收购。
以央行设立的3000亿元保障性住房再贷款为例，利率为1.75%，按贷款本金60%发放再贷款，可带动约5000亿元银行贷款。试点城市中，济南利用64.43亿元贷款投资233亿元，收购3.05万套房源；天津利用36.9亿元贷款收购2663套房源；重庆利用5.05亿元收购1020套房源。试点城市的保障性租赁住房收购成本约为50万/套至76万/套，以此为基准，5000亿元资金可收购约66万套至100万套，加上信贷资金对投资的撬动作用，保守估计可收购至少150万套保障房，有效缓解库存压力。
通过收购商品房作为保障性住房去库存，对房地产市场和经济基本面有多重提振作用：一是缓解房地产市场的供需失衡问题，以往的地产政策偏重需求端，而供给端发力的政策较少；二是稳定房地产市场，降低金融风险，防止房价大幅下跌引发系统性风险；三是扩大保障性住房供给，满足低收入群体的住房需求，提升民生福祉。
当前，房地产市场供需格局已发生重大变化。为稳定房价，关键在于运用市场手段消化大量未售商品房库存，减少过剩供给，避免房价因供过于求而持续下跌。
库存消化能够有效缓解开发商的资金压力。现金流的改善有助于降低房地产行业的金融风险，间接支持了在建项目的顺利完工交付。
将未售商品房转化为保障性住房，可以提高住房供给质量，满足中低收入群体的居住需求，提升全社会的幸福感和安全感。
从降低首付比例、降低按揭贷款利率，到出台保障性住房再贷款等政策，政府通过需求刺激和供给发力，展现出稳定房地产市场的决心，增强了市场信心。近期，在一系列房地产利好政策的影响下，部分一二线城市二手房交易活跃度回升，价格逐步趋稳。我们相信，一系列积极的调控政策将有效避免房地产市场剧烈波动，促进市场稳定，保障房地产市场长期健康发展，为经济平稳运行提供坚实支撑。
